Hur mycket får jag låna 2023?

När du ansöker om bolån kräver din bank att du ska klara en viss räntenivå och att du ska ha ett visst belopp kvar att leva på efter att du betalat dina kostnader för boendet. Till i år, 2023, har både räntor och levnadskostnader stigit och det påverkar boendekalkylen. Kan det här påverka hur mycket du får låna i år? Och har det här någon betydelse för dig som redan har bolån?

Hur mycket kan jag låna? Vad säger bankens boendekalkyl?

Kvar att leva på-beloppet brukar förkortas KALP. Det här är beloppet som bankerna bedömer att du ska ha kvar efter att boende och olika lån är betalda. Det du har kvar att leva på ska räcka till dina andra utgifter och ditt sparande. I år har KALP-beloppet förmodligen höjts. När kvar att leva på beloppet stiger mer än lönen minskar utrymmet för hur mycket du får låna.

Boendekalkylens levnadskostnader för vuxna och barn

För något år sedan var KALP-beloppen i boendekalkylen cirka 10 000 kronor för en vuxen, 18 000 kronor för ett par och strax under 4 000 kronor för ett barn. Det här var vad Finansinspektionen räknade på.

Levnadskostnaderna baseras på Konsumentverkets beräkningar

Bankerna utgår normalt från Konsumentverkets beräkningar av nödvändiga levnadskostnader. På så sätt får bankerna fram hur mycket pengar man ska ha kvar att leva på. Det senaste året har levnadskostnaderna för vuxna stigit med ungefär 14 procent. Utöver nödvändiga kostnader tar bankerna höjd för kostnader för bil, semester och mycket annat. Bankerna går inte ut med hur höga KALP-beloppen i lånekalkylerna är. Men troligen har kvar att leva på beloppen höjts med runt 15 procent.

Även lägsta krav på driftkostnader i en boendekalkyl har förmodligen höjts, eftersom el, vatten/avlopp och annat blivit dyrare. Det kan handla om en höjning på bortåt 10 procent, baserat på de poster som Konsumentverket räknar på.

Kalkylräntan i boendekalkylen har höjts

Flera banker har höjt kalkylräntan det senaste året, ofta från 6% till 7%. Kalkylräntan kan enklast förklaras som den räntebuffert banken anser att en låntagare behöver ha i sin boendekalkyl. Finansinspektionen ser den här räntebufferten även som en värdefull marginal att ha utifall att andra kostnader skulle stiga mer än vad bankerna tagit höjd för. Med andra ord är det inte enbart för att räntan förändras som bufferten fyller en funktion.

Vad får jag låna när KALP-belopp och kalkylränta har höjts?

Vad kan förändringar av KALP och kalkylränta betyda för dig som söker bolån i år? Hur mycket kan du få låna 2023?

Hur mycket får jag låna om jag tjänar 30 000 kr – ett exempel

Räkneexemplet nedan visar vad höjd kalkylränta, förändring av kvar att leva på beloppet, KALP, och högre driftkostnader kan innebära för en person som tjänar 30 000 kr i månaden.

I vårt fiktiva exempel har vi utgått från följande:

• Kalkylräntan har stigit med 1 procentenhet
• Kvar att leva på beloppet har stigit med 15%
• Driftkostnaden är 10% högre än tidigare.

Vid en inkomst på 30 000 kr sänks lånemöjligheten med 500 000 kronor till 1,5 miljoner kronor. Exemplet visar en person som förra året låg precis över gränsen att få låna 2 miljoner.

Räkneexempel vid inkomst 30 000 kr

Observera att det är ett tänkt exempel på en lånekalkyl, inte fakta. Verkligheten kan se annorlunda ut.

Skulle personen i exemplet få en löneförhöjning med 4% kan boendekalkylen ge utrymme för ett större lån. Hen skulle då kunna låna 1,65 miljoner kronor. Om dessutom lägenhetspriserna skulle ha sjunkit med 18% eller mer så har personen i exemplet råd att köpa en likadan lägenhet nu som tidigare.

Förändrad boendekalkyl kan försvåra förhandling

Om du redan har lån och det är dags att binda om räntan vill du förmodligen förhandla med banken om räntan. Med högre krav i boendekalkylen kan det bli svårare att förhandla med din nuvarande bank – och även bli svårare att byta bank.

Högre kalkylränta och KALP kan försvåra bankbyte

Att bankerna höjt kraven i sin boendekalkyl och kvar att leva på beloppet kan försämra möjligheten att få ett lika stort lån i en ny bank. Det är bra om du är förberedd på detta. Så att förhandla om räntan genom att överväga bankbyte är kanske inte det bästa i dagsläget. Förbered dig med andra argument istället. Du kan exempelvis läsa in dig på snitträntor. Läs mer i vår artikel om Bolåneränta, snittränta & effektiv ränta- vad betyder det? För förhandla är alltid bra att göra! Och tänk på att när du beställer ett amorteringsunderlag kan det i sig vara en del i din förhandling.

Pssst! En till sak att tänka på när du vill byta bank är att om priserna på bostadsrätter fallit, innebär det lägre värdering. Och en sänkt värdering kan påverka hur mycket du får låna.

Hur påverkas du som inte byter bank?

Men har du då rätt att vara kvar i din bank när förutsättningarna förändras så här? Om du har befintliga lån och inte planerar att byta bank eller ta mer lån påverkas du inte av förändrad boendekalkyl och KALP. Så länge du betalar ditt lån kommer din bank inte att göra en ny kreditprövning eller ny boendekalkyl. Du får alltså ha kvar ditt bolån även när:

• du binder om räntan
• levnadskostnaderna höjs
• din lägenhet har fallit i värde

Effekter av ändrad boendekalkyl och kvar att leva på

Boendekalkylen som bankerna utgår från har förändrats på grund av höjd ränta och högre levnadskostnader. Det här kan påverka hur mycket du får låna. Men om din lön stiger och bostadspriserna sjunker kan du ändå uppfylla kravet för kvar att leva på, KALP, och därmed ha möjlighet att köpa din nya bostad.

Det bästa är – som alltid – att fråga bankerna!