Bolånet – ränta, bindningstid & amorteringar

I Del 1 skrev vi om att det är viktigt att du får ett lånelöfte från banken redan innan du börjar gå på visningar. Är du nöjd med det erbjudande om bolån du fick då? Nu har du annars tid att jämföra olika alternativ.

Mellan kontraktsskrivningen och tillträdesdagen kan det dröja flera månader. Använd den tiden till att fundera på hur du vill lägga upp ditt bolån. Det är först när du har signerat lånehandlingarna som du ingår ett avtal med banken. Se bara till att du har bolånet klart i god tid inför tillträdet till lägenheten!

Hitta rätt bank för ditt bolån

Det finns många aktörer att välja mellan när du ska teckna bolån. Att du har haft samma bank länge betyder inte att du får ett bättre ränteerbjudande där än hos någon annan bank. Titta därför närmare på bankernas erbjudanden och jämför till exempel räntor och lånevillkor.

När du väljer bank för ditt bolån är det också mer än priset som spelar in. Fundera till exempel på hur du helst vill sköta dina bankärenden. Vill du kunna ordna allt digitalt, eller går du hellre till banken för att ha fysiska möten? Bemötandet du får som kund är viktigt. Fokusera på att hitta den bank som passar dig och dina behov bäst. Läs gärna vår artikel om att välja bank för bolån.

Tänk också på att du inte nödvändigtvis behöver ha lönekonto, sparande och bolån hos en och samma bank. Vissa banker erbjuder lägre bolåneränta till helkunder, men å andra sidan kanske de tar ut lite högre avgifter för andra banktjänster. Försök att få koll på helheten och fundera på vilka för- och nackdelar de olika alternativen skulle innebära för dig.

Jämför räntor och avgifter

En lägre ränta på ditt bolån kan innebära flera tusenlappar mindre i räntekostnader varje år. Var inte rädd att förhandla med banken när du jämför olika erbjudanden. Fyra begrepp som ofta förekommer när du tittar på räntor är listränta, snittränta, ränterabatt och effektiv ränta. Läs vidare så förklarar vi vad de betyder.

Listränta är bankens ordinarie ränta utan rabatt, och den ränta du oftast ser i bankens marknadsföring och på deras webbplats. Listräntan är den högsta ränta de erbjuder dig som kund. Många banker erbjuder också ränterabatter. Listräntan säger därför inte så mycket om vad bankens kunder faktiskt betalar i ränta.

Snittränta är den genomsnittliga ränta bankens kunder har betalat under föregående månad efter eventuella ränterabatter. Snitträntan ligger därför ofta lägre än listräntan, och ger dig en tydligare bild av hur ränteläget ser ut hos den specifika banken. Du kan se snitträntan som en fingervisning, den är just ett räntesnitt. Ränterabatterna varierar från kund till kund och kan bero på till exempel belåningsgrad, hur stort lånet är samt kundens övriga engagemang hos banken i fråga.

Ränterabatt är något många banker erbjuder. Rabatten dras av från bankens listränta. Ofta behöver du förhandla för att få ränterabatt men vissa banker är transparenta och presenterar en ränta som är prutad och klar redan från början. Ränterabatten utgår ofta från din belåningsgrad och ibland kan du få mer rabatt om du vill flytta till exempel sparande och lönekonto till banken där du tecknar bolånet. Var uppmärksam på hur lång tid din ränterabatt gäller. Löper din ränterabatt ut återgår du till bankens listränta och din räntekostnad kan öka.

Effektiv ränta är den faktiska kostnad du har för ett bolån. I den effektiva räntan räknas till exempel eventuella administrationsavgifter och uppläggningskostnader med, utöver den bolåneränta du erbjuds. Vill du jämföra olika bolån är det alltså bra att titta på den effektiva räntan. Den ger dig en tydlig bild av den totala kostnaden för de olika lånealternativen.

Räntebindningstid & lånedelar

När du tecknar ett bolån behöver du välja räntebindningstid. Du kan välja rörlig eller bunden ränta. Banken ska se till att du har den information du behöver för att själv fatta ett välgrundat beslut. Du kan diskutera för- och nackdelar med banken, men de får inte ge råd eller ta beslutet åt dig.

Rörlig ränta

En rörlig ränta kallas också tre-månaders-ränta, eftersom den binds tre månader i taget. Den följer marknadens aktuella ränteläge och kan justeras upp eller ner på din räntejusteringsdag var tredje månad. Om banken inte gör någon räntejustering kommer din rörliga ränta att ligga kvar på samma nivå i tre månader till, fram till nästa räntejusteringsdag.

Med rörlig ränta kan du när som helst göra extra amorteringar, binda räntan, lösa lånet eller flytta lånet till en annan bank utan att betala ränteskillnadsersättning. Det är inte lånet som är bundet i tre månader utan räntesatsen.

Bunden ränta

Med en bunden ränta kommer din bolåneränta att ligga fast den period som du har valt att binda räntan. Binder du din ränta på tre år kommer du alltså att ha samma ränta under hela den räntebindningstiden, oavsett om banken justerar sin ränta eller om räntan på marknaden rör sig. På så sätt vet du redan från början precis vilka räntekostnader du kommer att ha.

När du har valt bunden ränta kan du inte ändra den till rörlig eller välja att flytta eller lösa lånet utan att betala ränteskillnadsersättning. Vet du redan nu att du kommer vilja sälja din bostad inom en nära framtid? Då kan det vara klokt att inte binda räntan för länge för att undvika förtidslösen av bolånet och slippa eventuell ränteskillnadsersättning.

Att lösa eller flytta bolånet under bindningstiden

En viss bindningstid innebär alltså att räntesatsen ligger låst under motsvarande period. Vill du lösa eller flytta ditt bolån med bunden ränta innan bindningstiden är slut har banken rätt att ta ut så kallad ränteskillnadsersättning för den kvarstående bindningstiden. Ju längre tid kvar på bindningstiden, desto mer kostar det att lösa lånet. Via konsumenternas.se kan du räkna ut ränteskillnadsersättningen för ditt bundna lån.

Lånedelar

I samband med att du tecknar ditt bolån har du också möjlighet att dela upp lånet i olika delar. Poängen med lånedelar är att du kan välja olika bindningstid för dem. På så sätt kan du sprida risken för ökade räntekostnader vid eventuella räntehöjningar. Har du exempelvis en lånedel med rörlig ränta och en del med bunden ränta vid en räntehöjning kommer dina räntekostnader då bara att öka för lånedelen med rörlig ränta. Ta också med i beräkningen att räntorna kan bli lägre på sikt.

Räntekostnaderna för lånedelar med rörlig ränta skulle då gå ner, medan lån med bunden ränta skulle ligga kvar på samma nivå.

Kom ihåg! En del bostadsrättsföreningar tar ut en administrativ avgift för varje lånedel i samband med att en bostadsrätt pantsätts. Kolla vad som gäller i din förening.

Amortering

När du tecknar ett bolån ska du också planera hur du ska amortera, det vill säga betala av lånet. I vilken takt du amorterar kan göra stor skillnad för din ekonomi. Hur mycket du behöver amortera beror främst på de lagstadgade amorteringskraven. Om banken ställer egna villkor för amortering utöver amorteringskraven kommer de att informera dig om det.

Se amorteringarna på ditt bolån som ett indirekt sätt att spara. För varje amortering minskar din skuld till banken, samtidigt som det egna kapitalet i bostaden ökar.

Exempel:

Om du gick in med 15% i kontantinsats när du köpte bostadsrätten innebär det att det egna kapitalet i bostaden då var 15%. Övriga 85% finansierade du med lånat kapital. Om du sedan amorterar 2% per år på bolånet kommer du efter 5 år att ha ökat ditt innehav med 8,5%. Det egna kapitalet i bostaden är då 23,5% och 76,5% är finansierad med lån. (Detta gäller under förutsättning att bostadens värde är detsamma efter 5 år som när du köpte den.)

Det finns också andra fördelar med att amortera. När du amorterar sänks ditt lånebelopp, och eftersom räntekostnaden baseras på lånebeloppet blir den också lägre ju mer du amorterar.

Amorteringar innebär även ett visst skydd vid en eventuell prisnedgång på bostadsmarknaden. Om du skulle behöva sälja din bostadsrätt i ett läge där bostadspriserna har gått ner minskar ett lägre lånebelopp risken för att du inte ska kunna lösa hela ditt bolån, det vill säga få en restskuld.

Amorteringskraven

De lagstadgade amorteringskraven innebär att du kan behöva amortera en viss procent av ditt bolån varje år. Hur mycket du minst ska amortera beror på hur stort ditt bolån är i förhållande till bostadens värde respektive till din årsinkomst.

Om du i dag köper en ny bostad och lånar till mer än 50% av bostadens värde ska du amortera minst 1% av lånebeloppet varje år. Lånar du till mer än 70% av bostadens värde ska du amortera minst 2% av lånebeloppet varje år. Din belåningsgrad styr alltså din amorteringstakt. Så här påverkar din belåningsgrad hur mycket du ska amortera:

• 0–50% = du omfattas inte av detta amorteringskrav
• 50–70% = du ska amortera minst 1% av lånebeloppet varje år
• 70–85% = du ska amortera minst 2% av lånebeloppet varje år

Om bolånet överstiger 4,5 gånger din årsinkomst ska du amortera ytterligare 1% av lånebeloppet per år, oavsett belåningsgrad. Detta kallas det skärpta amorteringskravet. Om vi tar samma exempel som ovan men lägger till det skärpta amorteringskravet för att ditt bolån överstiger 4,5 gånger din årsinkomst ser det ut så här:

• 0–50% = du ska amortera minst 1% av lånebeloppet varje år
• 50–70% = du ska amortera minst 2% av lånebeloppet varje år
• 70–85% = du ska amortera minst 3% av lånebeloppet varje år

Räkna på hur amorteringskraven påverkar din ekonomi

När du planerar för ditt bolån och dina amorteringar kan det alltså vara bra att räkna på var gränserna för amorteringskraven går. Ibland kan några få tusenlappar hit eller dit göra att du hamnar över eller under amorteringskravens gränser.

Exempel:

Du tjänar 360 000 kronor per år före skatt och lånar 1 700 000 kronor för att köpa en bostad som kostar 2 000 000 kronor. Du lånar alltså till 85% av bostadens värde och ska därför amortera minst 2% av lånebeloppet varje år. Eftersom ditt bolån överstiger 4,5 gånger din årsinkomst ska du också amortera ytterligare 1% årligen enligt det skärpta amorteringskravet. Sammanlagt ska du amortera minst 3% av lånebeloppet varje år, vilket i detta exempel innebär 4 250 kronor varje månad.

Om du i stället hade lånat 1 620 000 kronor med samma inkomst hade du inte omfattats av det skärpta amorteringskravet. Då hade du bara behövt amortera 2% av lånebeloppet varje år, vilket hade inneburit 2 700 kronor varje månad.

Välj bank och signera lånehandlingar

När du har alla detaljer kring bolånet klara får du lånehandlingarna från din bank. I vilket skede du väljer bindningstid och hur mycket du vill amortera varje månad varierar lite från bank till bank.

Fråga din bank vad som gäller och se till att du har förstått allt innan du signerar. Det är först när du skriver under lånehandlingarna som du ingår avtal med banken.

I lånehandlingarna brukar följande ingå:

• skuldebrev
• pantförskrivning
• individuell amorteringsplan
• SEKKI-blankett (Standardiserad Europeisk Konsumentkreditinformation)
• bankens allmänna villkor

Låneskydd

Låneskydd är en försäkring du kan välja att teckna i samband med att du tar bolån. Låneskyddet gör det lättare att klara månadskostnaden för lånet vid inkomstbortfall, till exempel om du skulle bli arbetslös eller inte kan arbeta på grund av olycksfall eller sjukdom.

Är ni två låntagare som är sambo eller gifta erbjuder en del banker och försäkringsbolag möjligheten att teckna en försäkring som skydd ifall en av er skulle gå bort. Ett sådant låneskydd kan tecknas för hela eller delar av lånet. Om det gemensamma bolånet var beviljat utifrån bådas inkomst kan det vara svårt att få samma lånebelopp beviljat på nytt som ensamstående. Med låneskydd har den efterlevande större chans att bo kvar i bostaden.

Inför tillträdet

När tillträdet närmar sig är det bra att stämma av med din bank att allt kring bolånet är klart.

Nu är det också hög tid att börja packa och planera flytten. I nästa del kan du läsa vidare om tillträdesdagen och inflyttningen.

Detta var femte delen i vår steg-för-steg-guide för dig som ska köpa bostadsrätt. Du hittar de andra
delarna här:

1. Dags att flytta? Innan du börjar leta bostadsrätt
2. Vad kostar det att låna till en bostadsrätt?
3. Hitta din nya bostadsrätt – från annons till budgivning
4. Här vill jag bo! Dags att skriva kontrakt
5. Bolånet – ränta, bindningstid & amorteringar
6. Välkommen hem – tillträde och inflyttning