Hitta din nya bostadsrätt – från annons till budgivning

Hitta rätt bostadsrätt

Vill du hålla koll på bostadsrätter till salu är det en bra idé att kika både hos lokala mäklare och på de stora samlingssajterna för bostadsannonser.

Fastighetsmäklare lägger ut annonser på sina egna webbplatser. Ofta finns de bostäderna även på samlingssajterna, men inte alltid. Fastighetsmäklarna har också egna spekulantregister. Om du registrerar dig där och anger vilken typ av lägenhet du är intresserad av kan mäklaren kontakta dig när ett passande objekt dyker upp. Har du tur får du på det viset information om bostadsrätter som är till salu redan innan de kommer ut på marknaden.

På de stora samlingssajterna hittar du bostadsannonser från många olika mäklare. Vill du ha bra koll kan du registrera ett konto och skapa bevakningar. Då får du lägenhetsannonser som matchar dina önskemål skickade till dig. Exempel på stora bostadssajter är www.hemnet.se och www.booli.se.

Så läser du bostadsannonser

Följer du bostadsmarknaden en tid lär du dig snabbt vad du ska titta efter. Stäm av intressanta annonser mot din lista över krav och önskemål. Passar lägenheten dina behov? Titta till exempel på:

• området
• storleken
• planlösningen
• funktionerna (till exempel diskmaskin, tvättmaskin, förvaring etcetera)
• läge i fastigheten (våning, gavelläge, väderstreck, utsikt med mera)
• månadsavgift till bostadsrättsföreningen

Gå noga igenom annons och objektsbeskrivning. Skriv gärna ner sådant du undrar över så har du en lista med frågor klar inför en eventuell visning.

Riktigt intresserad? Kontakta mäklaren direkt!

Ibland kan lägenheter säljas redan före de utannonserade visningarna. Därför kan det vara bra att kontakta mäklaren direkt om du hittar en lägenhet som känns rätt redan i annonsen. Har du kontakt med mäklaren kan du löpande få information om processen.

Utgångspris eller acceptpris?

I bostadsannonser står ofta ett utgångspris. Det är den prisnivå som mäklare och säljare bedömer som rimlig att starta budgivningen på utifrån bostadens uppskattade marknadsvärde. Vad det slutliga priset blir beror på lägenheten som sådan, men också utbud och efterfrågan på marknaden just då. Ofta blir slutpriset för lägenheten högre än utgångspriset, men i vissa falla kan det bli lägre.

Det kan också hända att slutpriset blir mycket högre än utgångspriset. Att sätta ett för lågt utgångspris i förhållande till marknadsvärdet kallas för lockpris. Det är olagligt men kan ändå förekomma.

En del bostadsrätter annonseras i stället ut med ett acceptpris. Det är ett sätt att vara mer transparent i prissättningen. Acceptpriset visar till vilket pris säljaren kan tänka sig att sälja sin bostad. Acceptpris är inte bindande, så även här kan det slutliga priset bli både högre och lägre. Ibland står acceptpriset i bostadsannonsen direkt från början. Andra gånger får du veta acceptpriset senare i processen, till exempel om budgivningen har stannat av.

Dags att gå på visning!

Har du hittat en bostadsrätt som kan vara rätt för dig? Då är det dags att gå på visning!

Fastighetsmäklaren kommer att vara på plats för att svara på frågor.

Använd alla dina sinnen när du går på visning. Är ytskikten i gott skick? Hur är det med eventuell utsikt och insyn? Hör du mycket ljud från gatan? Var ligger lägenhetens förråd? På visningen har du chans att upptäcka sådant som inte står i annons eller objektsbeskrivning. Känns det som om detta kan bli ditt hem?

Be också att få titta på de allmänna utrymmena. Hur ser tvättstugan ut? Trappuppgångarna? Finns det cykelrum? Bilda din egen uppfattning om hur bostadsrättsföreningen verkar sköta fastigheten. Ta också gärna en promenad i omgivningarna.

Kom ihåg: de flesta hinner gå på många visningar innan rätt lägenhet dyker upp. Det tar tid, men samtidigt lär du dig mycket om bostadsmarknaden. Att gå på många visningar brukar också ge en bättre känsla för vilken typ av lägenhet som passar just dig. Ge inte upp!

Undersökningsplikt – du köper i befintligt skick

Som köpare har du så kallad undersökningsplikt. Därför är det viktigt att du verkligen går igenom lägenheten ordentligt när du är på visning. Det är kostsamt att åtgärda till exempel fukt- och vattenskador så var extra noggrann när du undersöker kök och badrum. Kanske kan du ta med dig någon som har egna erfarenheter av att äga sin bostad?

Säljaren av en bostadsrätt har enligt köplagen ansvar för att åtgärda eventuella fel i två år efter överlåtelsen, men bara om felet inte gick att upptäcka före köp. Som köpare kan du alltså inte få hjälp eller ersättning från säljaren om felet kunde ha upptäckts vid en noggrann undersökning. Du kan heller inte få ersättning för normalt slitage med tanke på bostadsrättens ålder, skick eller konstruktion. Till normalt slitage räknas till exempel skruvhål i väggarna efter tavlor och mindre repor i golvet.

Vid köp av hus är det vanligt att ta hjälp av en besiktningsman. Du kan ha med en besiktningsman även när du tittar på en bostadsrätt (även om det är mer ovanligt).

Efter visningen

Väl hemma efter visningen gäller det att samla tankarna. Jämför återigen lägenheten med din lista över krav och önskemål. Fundera på hur din vardag i just den lägenheten skulle bli. Känns detta som ditt framtida hem? Skulle din månadsbudget hålla? Prata gärna med familj och vänner, vilka erfarenheter har de?

Läs också bostadsrättsföreningens årsredovisning…

När du köper en bostadsrätt blir du medlem i den bostadsrättsförening som äger fastigheten. Utöver att gå på visning är det därför bra att skaffa sig en uppfattning om föreningens ekonomi – den kan på sikt påverka månadsavgiften och din egen ekonomi.

I föreningens årsredovisning finns förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. Nedan kan du läsa om några punkter som är extra viktiga att ha koll på. Vill du veta mer om hur du läser bostadsrättsföreningens årsredovisning hittar du fler tips här.

Belåning per kvadratmeter

Om föreningen har en hög belåning på fastigheten och räntekostnaden för de lånen går upp kan föreningen på sikt behöva höja månadsavgifterna. Kontrollera därför föreningens skulder i förhållande till dess boyta. Du hittar de långfristiga skulderna i balansräkningen och boytan i förvaltningsberättelsen. Dela siffran för långfristiga skulder med siffran för föreningens totala boyta så får du fram skuld per kvadratmeter.

Exempel:

Föreningens belåning i långfristiga skulder: 7 700 0000 kronor
Föreningens totala boyta: 2010 kvadratmeter
7 700 000 kronor / 2010 kvadratmeter = 3 831 kronor i skuld / kvadratmeter

Belåningen varierar från förening till förening. En hög belåning kan bero på att fastigheten är nybyggd; många nybildade bostadsrättsföreningar har en högre belåning just av den anledningen. Bostadsrättsföreningar i äldre fastigheter har däremot ofta hunnit betala av mer av sina lån.

En belåning under 5000 kronor per kvadratmeter är att betrakta som låg. En bra tumregel är att om belåningen överstiger 10 000 kronor per kvadratmeter bör du undersöka varför. Ofta finns det en logisk förklaring till att belåningen är hög. Det kan till exempel bero på att föreningen nyligen har genomfört mycket kostnadskrävande underhållsarbete så som stambyte eller fasadrenovering.

Yttre fond & underhållsplan

Det är också bra att kontrollera hur föreningen har planerat att finansiera kommande underhåll. Särskilt om föreningen behöver göra kostsamma insatser framöver, som till exempel stambyte eller renovering av tak. Posten ”yttre fond” eller ”underhållsfond” i balansräkningen visar hur mycket pengar föreningen har avsatt för kommande underhåll. Behöver de ta nya lån för underhåll och renoveringar kan det eventuellt leda till höjda månadsavgifter på sikt. Fråga därför mäklaren om vilket underhåll som är gjort och vad som planeras framöver samt hur finansieringen ser ut.

Tomträtt eller egen mark?

Många bostadsrättsföreningar äger inte sin mark utan fastigheten står på en så kallad tomträtt. Då måste föreningen betala hyra, det kallas tomträttsavgäld. Går tomträttsavgälden upp kan det påverka din månadsavgift. Om föreningen planerar att friköpa tomten kan även det leda till framtida avgiftshöjningar. Fråga mäklaren vad som gäller om bostadsrättsföreningen du är intresserad av har tomträtt.

Planeras höjningar av månadsavgiften?

Ibland finns det redan en plan att höja månadsavgifterna. Dubbelkolla gärna med mäklaren hur det ser ut för just denna bostadsrättsförening om du inte hittar informationen i årsredovisningen.

Budgivning

Känns den här lägenheten rätt för dig? Då är det dags för budgivning. Mäklaren brukar kontakta alla spekulanter efter visningen. Du kan också själv kontakta mäklaren och meddela att du vill lägga ett bud.

Alla som är intresserade av att köpa lägenheten lägger bud på hur mycket de är beredda att betala för den. Den som lägger högsta budet får oftast köpa bostaden. Det kan dock vara bra att veta att det är säljaren som i slutändan bestämmer vem som får köpa lägenheten. Säljaren kan alltså välja att sälja till någon som har lagt ett lägre bud. Det kan till exempel bero på att säljaren och spekulanten som la det högsta budet inte kan komma överens om tillträdesdag eller andra villkor för affären. Det kan också vara så att säljaren vill avsluta affären snabbt och därför väljer en budgivare som är redo och villig att skriva kontrakt direkt.

Hur fungerar en budgivning?

Budgivningen kan gå till på flera sätt, mäklaren förklarar vad som gäller. Bud kan till exempel lämnas muntligt över telefon eller skriftligt via mejl eller sms. Budgivningen kan också vara öppen eller sluten. I en öppen budgivning ser du även andra spekulanters bud. I en sluten budgivning får du ingen information om övriga bud. Oavsett hur budgivningen går till är mäklaren skyldig att redovisa alla bud till säljaren.

Budgivningen avslutas när säljaren har accepterat ett bud. Ibland går det väldigt fort, andra gånger drar det ut på tiden. Det är lätt att dras med och bjuda över sin budget. Därför är det bra att bestämma vad du högst får lägga som bud redan i förväg. Vissa banker vill också att du kontaktar dem när du har lagt ditt första bud. Då kan de hjälpa dig att räkna ut hur mycket du max kan bjuda för just den bostadsrätten. Fråga din bank vad som gäller.

Är bud bindande?

Nej, bud i en budgivning är inte bindande. Det spelar ingen roll om budet lämnats skriftligen eller muntligen. Den som lagt bud i en budgivning är alltså inte skyldig att sedan köpa bostaden till det priset. En köpare kan också lägga bud med vissa villkor, till exempel att budet bara gäller under en viss tidsperiod eller vid tillträde ett visst datum.

Kom ihåg: affären är inte bindande förrän köpekontraktet är undertecknat av både säljare och köpare. Innan dess kan båda parter dra sig ur affären.

Ha handpenningen redo

Om du vinner budgivningen och banken godkänner att du köper lägenheten behöver du vara beredd på att betala handpenning. Handpenningen är normalt 10% av lägenhetens slutpris och den ska oftast betalas inom en vecka. Du kan läsa mer om handpenningen i nästa del av steg-för-steg-guiden.

Vad är ett rimligt pris för en bostadsrätt?

Här finns inget enkelt svar. En bostadsrätts marknadsvärde beror på en mängd olika saker. Läget brukar påverka allra mest. Månadsavgiften är också viktig. Hög månadsavgift resulterar ofta i ett lägre pris, och tvärtom.

Annat som kan spela in är läget i fastigheten. Det kan till exempel vara så att ett gavelläge med fönster i flera väderstreck är eftertraktat och därför drar upp priset något. Bottenvåning kan dra ner priset för vissa köpare, men samtidigt kan en lägenhet i markplan ha uteplats och på det sättet locka fler spekulanter. Lägenhetens skick och stil är också avgörande. Som du märker är det svårt att svara på vad som är rätt pris.

Att bevaka tidigare slutpriser är ett bra sätt att få koll på prisbilden. Titta på slutpriser för liknande lägenheter i samma område så får du en känsla för vilken prisnivå som är rimlig. Utgå från antal kvadratmeter men också skick och stil. På www.maklarstatistik.se kan du hitta statistik över priser från alla Sveriges mäklare. En annan webbplats där du kan kontrollera slutpriser för bostadsrätter är www.booli.se.

Räkna kronor per kvadratmeter för att få fram ett jämförpris. Dela bostadsrättens slutpris med dess yta i kvadratmeter för att få fram rätt siffra. Har du koll på ett ungefärligt kvadratmeterpris för liknande lägenheter kan du lättare uppskatta marknadsvärdet på lägenheten du är intresserad av.

Frågan är också hur mycket lägenheten är värd för just dig? Känns det som att du äntligen har hittat hem?

Jag förlorar alla budgivningar. Varför?

Det kan finnas flera orsaker till att du förlorar budgivning efter budgivning. Kanske är det läge att stämma av tidigare slutpriser och kvadratmeterpriser igen? Utgångspriserna är oftast betydligt lägre än de faktiska slutpriserna.

Märker du över tid att alla lägenheter du tittar på går upp för mycket i pris kanske du också behöver fundera ett varv till över vilken typ av bostadsrätt du verkligen vill ha och hur mycket den får kosta. Kan du kompromissa med något på din kravlista? Läs gärna också vår artikel Vad får jag för pengarna.

Dags att skriva kontrakt? Kontakta banken!

Har du gått vinnande ur budgivningen? Grattis, din nya bostadsrätt är inom räckhåll!

Nu är det snart dags att skriva överlåtelseavtal. Innan du skriver kontrakt ska du dock ta kontakt med din bank och säkerställa att de kan ta denna bostadsrätt som säkerhet för bolånet. När din bank har meddelat dig att allt ser bra ut kan du skriva under överlåtelseavtalet. Mer om det i nästa del.

Detta var tredje delen i vår steg-för-steg-guide för dig som ska köpa bostadsrätt. Du hittar de andra
delarna här:

1. Dags att flytta? Innan du börjar leta bostadsrätt
2. Vad kostar det att låna till en bostadsrätt?
3. Hitta din nya bostadsrätt – från annons till budgivning
4. Här vill jag bo! Dags att skriva kontrakt
5. Bolånet – ränta, bindningstid & amorteringar
6. Välkommen hem – tillträde och inflyttning