Dags att köpa bostadsrätt? Bostadsskolans steg-för-steg-guide.

Var börjar jag?

Ju bättre förberedd du är, desto smidigare kommer köpet av din nya bostadsrätt gå. Denna första del handlar därför mycket om hur du kan förbereda dig inför ditt lägenhetsköp.

Innan du börjar titta på lägenhetsannonser och gå på visningar är det bra att ta reda på hur du kan lösa de ekonomiska bitarna. En stor del av förberedelserna består av att räkna. Vi hjälper dig!

Hur och var vill jag bo?

När du ska börja leta lägenhet är det bra att utgå från dig själv och din vardag. Det kan hjälpa att tänka var, hur och när.

Var vill du helst bo? Nära jobbet? Mitt i stan eller nära naturen? Fundera på hur du vill att din vardag ska fungera. Var behöver du då bo?

Hur vill du bo? Är det viktigt för dig med ett riktigt bra kök eller funkar kokvrå? Tänk på vilka funktioner du behöver i din bostad, men också till exempel på vilken stil du gillar; sekelskifte, funkis eller nybyggt? Fundera på hur du skulle trivas bäst.

När vill och behöver du flytta? Kanske har du fast inkomst och besparingar nog för att klara ett lägenhetsköp redan nu. Annars behöver du en plan för att komma i fas ekonomiskt först. Om du behöver vänta och spara, håll koll på priserna under tiden; de kan gå både upp och ner. Läs gärna våra tips om att spara till kontantinsats här.

Skriv ner vad du kommer fram till och fundera på vad som är krav och vad som är önskemål. Tänk need to have jämfört med nice to have. Använd sedan denna lista när du tittar på lägenhetsannonser. Vi kommer att skriva mer om att leta lägenhet i del tre, men först behöver du ha koll på det här med kontantinsats och lånelöfte.

Hur mycket behövs i kontantinsats?

När du ska köpa en bostadsrätt behöver du finansiera minst 15% med eget kapital. Detta kallas kontantinsats.

Det egna kapitalet till kontantinsatsen kan vara sparade medel eller till exempel ett arv eller en gåva. Börja alltså med att kontrollera hur mycket du själv kan gå in med i kontantinsats.

Eftersom du ska gå in med minst 15% som kontantinsats innebär det också att du får låna till högst 85% av bostadens värde. Denna regel kallas bolånetaket, och den infördes av Finansinspektionen 2010.

Kontantinsats och bolån hänger alltså ihop. I en del fall kan banken inte bevilja dig bolån på 85% av bostadens värde. (Hur mycket du får låna beror bland annat på din inkomst.) Då kan du behöva gå in med mer kapital själv som kontantinsats. På samma sätt kan du om du har möjlighet välja att gå in med mer än 15% i kontantinsats för att på så sätt kunna ta ett mindre bolån till lägre lånekostnad.

Lånelöfte från banken – hur mycket får jag låna?

Första steget mot bolån är ett lånelöfte. Lånelöftet är ett preliminärt besked om hur mycket du kan få låna till en bostad. Många banker erbjuder ansökan om lånelöfte på nätet.

På bankernas webbplatser finns också kalkylverktyg där du själv kan göra egna beräkningar utan att kreditupplysning tas. Redan där kan du få ett hum om hur mycket du kan köpa lägenhet för och hur mycket du kan få i bolån utifrån dina förutsättningar.

När du vill ansöka om lånelöfte kan du kontakta din egen bank och en eller ett par till. Du behöver egentligen bara ett enda lånelöfte om du är nöjd med lånebeloppet, men det är bra att jämföra flera banker. Tänk bara på att varje gång du ansöker om lånelöfte tas en kreditupplysning på dig. För många kreditupplysningar kan minska dina chanser att få låna.

Senare kommer du ha möjlighet att jämföra olika bankers erbjudanden för bolånet. I del 5 skriver vi mer om hur du kan tänka när du väljer bank att slutföra bostadsaffären med. I nuläget räcker det dock att du får ett lånelöfte.

Banken bedömer din återbetalningsförmåga

När banken får din ansökan om lånelöfte gör de en bedömning av din återbetalningsförmåga. Återbetalningsförmågan styr hur mycket du kan få låna. Banken använder ofta en så kallad Kvar-att-leva-på-kalkyl (KALP) i denna bedömning. I KALP-kalkylen ingår bland annat dina inkomster, kostnader för bolånet, kostnader för bostaden samt skäliga hushållskostnader.

För att banken ska kunna göra en helhetsbedömning av din ekonomiska situation kontrollerar de till exempel:

• din anställningsform
• din inkomst
• hur mycket du kan betala i kontantinsats
• hur mycket du kan tänka dig att betala i månadsavgift till bostadsrättsföreningen
• om ni är flera personer i hushållet
• om du har andra lån, skulder och / eller betalningsanmärkningar

Olika banker har olika kreditregler och därför kan deras bedömningar skilja sig åt, trots att du lämnar samma uppgifter i dina ansökningar om lånelöfte. Det är en av anledningarna till att det är bra att fråga ett par olika banker.

När du får ett lånelöfte har banken ofta satt ett maxbelopp för hur mycket du skulle kunna få låna utifrån de uppgifter du har lämnat. Lägg till vad du själv kan gå in med i kontantinsats så vet du vad du max kan betala för din bostadsrätt.

Banken vill inte ge mig lånelöfte. Vad ska jag göra?

Om banken inte ger dig lånelöfte kan det bero på flera saker. De gör en helhetsbedömning och tittar både på inkomst och på ekonomisk historik för att kunna bedöma din återbetalningsförmåga. Har du betalningsanmärkningar eller saknar stadigvarande inkomst kan banken välja att avvakta med att ge dig lånelöfte.

Du har alltid rätt att få veta varför du har fått avslag. Du kan också be banken att förklara för dig hur du ska öka dina chanser att få lånelöfte längre fram. Kom också ihåg att bankerna bedömer på olika sätt, det kan vara värt att fråga flera.

Låna med partner

Ska du köpa bostadsrätten tillsammans med din partner? Om båda har inkomst brukar båda stå på bolånet. Er gemensamma ekonomi ligger då till grund för lånelöftet. Är ni sambor kan ni skriva ett samboavtal som reglerar vad som ska hända med bostadsrätten och ert gemensamma bohag vid en eventuell separation.

Låna med förälder

I vissa fall kan banken godta en extra låntagare som inte kommer bo i bostaden med dig, till exempel en förälder. Tänk på att alla som står på bolånet är gemensamt ansvariga och har så kallat solidariskt betalningsansvar. Ni fattar beslut om allt som rör lånet tillsammans. Den extra låntagarens chanser att själv låna pengar påverkas också.

Nu har du bättre koll på det här med kontantinsats och lånelöfte. Men har du koll på din egen ekonomi? Innan du börjar leta lägenhet är det bra att också titta närmare på utgifterna för ditt framtida bolån, och hur mycket du själv tycker att ditt boende får kosta. Mer om det i nästa del.

Detta var första delen i vår steg-för-steg-guide för dig som ska köpa bostadsrätt. Du hittar de andra
delarna här:

1. Dags att flytta? Innan du börjar leta bostadsrätt
2. Vad kostar det att låna till en bostadsrätt?
3. Hitta din nya bostadsrätt – från annons till budgivning
4. Här vill jag bo! Dags att skriva kontrakt
5. Bolånet – ränta, bindningstid & amorteringar
6. Välkommen hem – tillträde och inflyttning